30. April 2024 · Ratgeber
Welche Kosten Sie absetzen können, welche Steuern anfallen und warum das Finanzamt genau hinschaut, wenn eine Ferienwohnung dauerhaft Verluste macht. Ein Überblick, der die Steuerberatung nicht ersetzt.
Die besten Renditechancen ergeben sich aus der Kombination von Wertsteigerungspotenzial, professioneller Vermietung und steuerlichen Vorteilen. Anders als bei dauerhaft vermieteten Wohnungen lassen sich bei Ferienobjekten durch den ständigen Gästewechsel höhere Einnahmen je Quadratmeter erzielen. Das Wertsteigerungspotenzial ist eng mit der Lage verbunden: Werttreiber sind Umfeld, Qualität, Erreichbarkeit, Ausstattung und die langfristig stabile Vermietbarkeit.
Eigentümer einer vermieteten Ferienimmobilie können Investitionen und Betriebskosten steuerlich geltend machen: die langfristige Abschreibung der Gebäudekosten, Werbungskosten etwa für Vermietungsanzeigen, Finanzierungszinsen, Heizkosten, Möbel und Renovierungen sowie Versicherungsbeiträge als betriebsbedingte Ausgaben. Liegen die Kosten in den ersten Jahren über den Mieteinnahmen, mindert der Verlust Ihre Steuerschuld.
Achten Sie darauf, dass Ihr Objekt nur vorübergehend mehr kostet, als es erwirtschaftet. Dauerhafte Verluste machen das Finanzamt skeptisch. Kommt zu niedrigen Mieteinnahmen noch Eigennutzung hinzu, kann das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anzweifeln, die Immobilie als Liebhaberei einstufen, Steuervorteile aberkennen und Nachzahlungen fordern. Das ist einer der häufigsten Konfliktpunkte zwischen Eigentümern und Finanzamt.
Leerstand zwischendurch ist dagegen kein Problem. Geprüft wird, ob Sie die Immobilie über einen längeren Zeitraum im Jahr uneingeschränkt zur Vermietung anbieten. Ein Betreibervertrag mit klar geregelter Eigennutzung schafft hier Klarheit.
Einkommensteuer: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden nach Abzug der Werbungskosten mit Ihren übrigen Einkünften versteuert. Grundlage ist der Überschuss aus Einnahmen minus Ausgaben.
Umsatzsteuer: Auf kurzfristige Vermietung an Feriengäste fällt Umsatzsteuer an, im Gegenzug können Sie die Vorsteuer aus Kaufpreis und Kosten geltend machen. Das ist bei Neubauten ein erheblicher Vorteil. Unterhalb der Kleinunternehmergrenze entfällt die Umsatzsteuer, dann aber auch der Vorsteuerabzug.
Zweitwohnsitzsteuer: eine Kommunalsteuer der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Wer ausschließlich vermietet und nie selbst nutzt, zahlt sie nicht. Ihre Höhe richtet sich nach der ortsüblichen Miete und dem Umfang der Eigennutzung.
Spekulationssteuer: Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre liegen.
Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung als Gewerbebetrieb eingestuft werden, dann unterliegen die Erträge der Gewerbesteuer. Das Risiko besteht, wenn Sie umfangreiche hotelähnliche Zusatzleistungen selbst anbieten oder mehrere Ferienwohnungen vermieten. Bei Vermietung über einen Betreiber liegt diese Leistung beim Betreiber, nicht beim Eigentümer, was die Abgrenzung erleichtert. Fragen Sie zur Sicherheit Ihren Steuerberater.
Ein Beitrag der CH2 Contorhaus Hansestadt Hamburg AG. Stand: 30. April 2024.
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