Selbst nutzen, vermieten oder Betreiber: Welche Nutzungsart passt zu Ihrer Ferienimmobilie?

Erst die Strategie, dann das Objekt

Möchten Sie Ihre Immobilie hauptsächlich selbst nutzen, vielleicht mit dem Ausblick auf einen Ruhesitz im Alter? Oder lieber an Feriengäste vermieten, um eine Rendite für den Vermögensaufbau zu erwirtschaften? Diese Grundsatzfrage wirft finanzielle und steuerliche Aspekte auf, die sich am besten mit professionellen Beratern klären lassen. Eines steht fest: Sie sollten vor der Investition wissen, ob und in welchem Umfang Sie Ihre Immobilie Gästen überlassen oder selbst nutzen wollen.

Eine gute Auslastung ist vor allem dann wichtig, wenn Sie mit den Einnahmen einen Kredit zurückzahlen oder den Unterhalt des Objekts decken möchten. Langfristig zahlt sich eine Lage aus, die neben Strand und Meer ein breites Angebot an Ausflugszielen bietet. Ausstattungsmerkmale wie Sauna, Whirlpool oder Kaminofen machen das Angebot exklusiver und verlängern die Saison.

Variante 1: Reine Eigennutzung

Wer sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzt oder kostenfrei an Familie und Freunde überlässt, kann keine Kosten steuermindernd geltend machen. Je nach Kommune fällt zudem eine Zweitwohnsitzsteuer an. Laufende Ausgaben plus Steuern machen eine komplett selbst genutzte Ferienimmobilie schnell zu einem teuren Vergnügen.

Dafür haben Sie jederzeit ein vollständig eingerichtetes zweites Zuhause und besitzen einen Sachwert, der in guter Lage im Wert steigen kann. Zwei Dinge sollten Sie vorher prüfen: Der Bebauungsplan kann eine Hauptwohnsitzmeldung ausschließen, und in einer Ferienanlage sorgen wechselnde Nachbarn nicht immer für Ruhe.

Variante 2: Vermietung an Gäste

Hier lautet die Devise: so oft und so gut wie möglich an zahlende Gäste vermieten. Die Vermarktung läuft über Inserate, Buchungsportale und soziale Medien. Entscheidend sind einladende Texte und professionelle, realistische Fotos. Die ständige Pflege der Anzeigen und schnelle Antworten auf Anfragen kosten allerdings viel Zeit. Wer das nicht selbst leisten will, gibt die Vermietung an eine spezialisierte Agentur.

Variante 3: Die Kombination

Wer die Immobilie zeitweise selbst nutzt und in der übrigen Zeit vermietet, schöpft beide Vorteile aus: eigene Urlaubstage und Mieteinnahmen, die die laufenden Kosten ganz oder teilweise decken. Auch bestimmte Steuervorteile lassen sich in diesem Modell nutzen, ein Steuerberater hilft bei der Abgrenzung.

Variante 4: Das Betreiberkonzept

Hinter einem Betreiberkonzept steht ein Anbieter, der das Objekt vollständig betreut und vermietet. Meist sind diese Ferienobjekte in eine Anlage eingebettet, etwa ein Apartmenthaus, ein Resort oder ein Hotel mit Apartments. Betreiber sind häufig Unternehmen aus dem Tourismus, Investoren oder Immobilienverwaltungen. Der Trend geht zu erweiterten Serviceangeboten: Gäste schätzen die Unabhängigkeit einer Ferienwohnung und bekommen gleichzeitig Wellness, Gastronomie oder Kinderbetreuung.

Für Eigentümer, die sich nach dem Kauf nur noch über regelmäßige Mieteinnahmen freuen möchten, ist das die passende Variante. Von der Buchungsabwicklung über Reinigung und Instandhaltung bis zum Ansprechpartner für Gäste vor Ort übernimmt die Betreibergesellschaft alle Aufgaben. Bei den von CH2 vermittelten Projekten ist das der Regelfall. Trotz der laufenden Vermietung bleibt meist die Möglichkeit, das Apartment einige Wochen im Jahr selbst zu nutzen, Details regelt der jeweilige Betreibervertrag.

Fazit

Die Nutzungsart bestimmt, welche Immobilie zu Ihnen passt, wie sie finanziert werden sollte und wie sie steuerlich behandelt wird. Wer Rendite ohne eigenen Aufwand sucht, ist mit einem Betreiberkonzept am besten aufgehoben. Wer vor allem selbst Urlaub machen will, sollte die laufenden Kosten ehrlich rechnen. Bei allen Varianten lohnt sich das Gespräch mit Steuer- und Finanzierungsberatern vor der Unterschrift.

Ein Beitrag der CH2 Contorhaus Hansestadt Hamburg AG. Stand: 6. Februar 2024.