Finanzierung und laufende Kosten: So kalkulieren Sie eine Ferienimmobilie richtig

Mehr als der Kaufpreis

Neben dem einmaligen Kaufpreis fallen Erwerbsnebenkosten, laufende Kosten und Rücklagen an, vor allem dann, wenn Sie die Immobilie nicht selbst verwalten und vermieten. Nicht jede Immobilie ist sofort bezugsfertig: Gebrauchte Objekte brauchen oft Instandsetzung oder eine Renovierung, ein beträchtlicher Kostenfaktor. CH2 vermittelt ausschließlich Neubauten, hier kommt das Thema Instandhaltung erst im Laufe der Jahre zum Tragen. Vorausschauend bildet man trotzdem von Beginn an Rücklagen.

Was Banken erwarten

Viele Anleger finanzieren den Kauf teilweise über einen Kredit. Die Finanzierung sollte auf die persönliche Lebenssituation zugeschnitten sein, und der monatliche Kapitaldienst aus Zins und Tilgung sowie die Fixkosten für Energie, Wasser, Versicherung und Abgaben sollten möglichst vollständig aus der Vermietung erwirtschaftet werden, mit einem Sicherheitspuffer.

Bei Ferienobjekten erwarten Banken mitunter eine höhere Eigenkapitalquote als bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf, weil die Mieteinnahmen saisonal schwanken. 50 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis gelten bei vielen Banken als Voraussetzung, ebenso ein entsprechendes Jahreseinkommen. Projekte mit eigenem Grundbuch je Einheit und professionellem Betreiber erleichtern die Finanzierung, weil die Bank die Einnahmen nachvollziehen kann.

Checkliste für das Bankgespräch

Wie hoch ist Ihr Eigenkapital, inklusive der Erwerbsnebenkosten? Welche Finanzierungsform passt zu Ihrer Situation? Soll die Immobilie ein zusätzliches Standbein sein oder Teil der Altersvorsorge? Wollen Sie vermieten, selbst nutzen oder kombinieren? Kennen Sie Ihr Haushaltsbudget mit allen monatlichen Einnahmen und Ausgaben? Planen Sie, das Objekt über Mieteinnahmen zu finanzieren? Liegt die Immobilie in einer Lage mit hohem Wiederverkaufswert? Können Sie Steuervorteile geltend machen? Wer diese Fragen vor dem Termin beantworten kann, führt ein anderes Gespräch.

Musterkalkulation: Investition und Finanzierung

Das folgende Beispiel zeigt eine typische Kalkulation für ein Ferienapartment mit Stellplatz und Ausstattung. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Prognose für ein konkretes Objekt.

Finanziert wird im Beispiel zur Hälfte mit Eigenkapital (258.500 €) und zur Hälfte über ein Bankdarlehen. Darlehensbetrag inklusive Kreditkosten 271.425 €, effektiver Zinssatz 3,82 Prozent für zehn Jahre fest, Tilgung 2,0 Prozent im Jahr. Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 1.301 € und eine Restschuld nach zehn Jahren von 205.684 €.

Musterkalkulation: Vermietung und Überschuss

Annahme: 200 Vermietungstage im Jahr bei 195 € durchschnittlicher Tagesmiete.

Mit kaufmännischer Vorsicht sollte man zusätzlich Rücklagen für Instandsetzung und Renovierung von etwa drei Prozent der Mieteinnahmen im Jahr ansetzen, außerdem Kosten für Marketing und Buchungsplattformen, soweit sie nicht im Vermietungsservice enthalten sind.

Laufende Kosten richtig abrechnen

Wasser, Strom, Heizung und WLAN gelten für Feriengäste als selbstverständlich und sind im Mietpreis in der Regel enthalten. Kalkulieren Sie diese Verbrauchskosten korrekt, damit Sie am Jahresende nicht draufzahlen. Mit eigenem Zähler dürfen Energiekosten auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Optionale Leistungen wie Wäscheservice, Brötchen oder Zwischenreinigung werden separat berechnet. Die Kurtaxe ist für Sie keine Einnahme, sondern ein Durchlaufposten. Die Endreinigung wird meist gesondert ausgewiesen, dazu kommt die Umsatzsteuer.

Zum Vergleich: Bei einer Vermietung über einen Betreiber, wie bei den CH2-Projekten üblich, übernimmt der Betreiber Preisgestaltung, Abrechnung und Nebenkosten gegenüber den Gästen, und Sie erhalten regelmäßige Abrechnungen. Für jedes Projekt stellen wir Ihnen eine Mietprognose mit allen Positionen zur Verfügung, als unverbindliche Prognose gekennzeichnet.

Ein Beitrag der CH2 Contorhaus Hansestadt Hamburg AG. Stand: 9. April 2024.