Ferienimmobilien als Inflationsschutz: Drei Mechanismen, die Anleger kennen sollten

Ausgangslage

Die Inflation in Deutschland lag im Mai 2022 bei 7,9 Prozent, dem höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Um die Preise zu bremsen, heben die Zentralbanken die Leitzinsen an, und das verteuert auch Immobilienfinanzierungen. Für Anleger stellt sich die Frage, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Kauf ist. Die Antwort hängt davon ab, wie Inflation, Zinsen, Mieteinnahmen und Steuern zusammenwirken. Drei Mechanismen sind dabei entscheidend.

1. Inflation als Hebel auf das Eigenkapital

Inflation hat viele negative Begleiterscheinungen, kann aber für Immobilienanleger als Werttreiber wirken, solange ein Teil des Kaufpreises fremdfinanziert ist. Inflation erhöht in der Regel den Nominalwert von Immobilien. Der Darlehensbetrag bleibt dagegen nominal gleich und verliert relativ zur Kaufkraft an Gewicht, während er zusätzlich getilgt wird. Ein hypothetisches Rechenbeispiel: Immobilienwert beim Kauf 750.000 €, davon 600.000 € finanziert und 150.000 € Eigenkapital, Tilgung 2 Prozent im Jahr, Preissteigerung der Immobilie 3,5 Prozent im Jahr.

In diesem Szenario vervierfacht sich das eingesetzte Eigenkapital innerhalb von zehn Jahren, allein durch Tilgung und nominale Wertsteigerung. Die laufenden Mieteinnahmen kommen hinzu. Das Beispiel ist eine Modellrechnung mit festen Annahmen, keine Zusage: Fällt die Preissteigerung geringer aus oder steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, verändert sich das Ergebnis entsprechend.

2. Kurzfristige Vermietung koppelt die Miete an die Preise

Urlaub in Deutschland wird seit Jahren beliebter, und vieles spricht für weiteres Wachstum. Ferienimmobilien haben keine langfristigen Mietverträge mit festgeschriebenen Mieten. Die Preise werden saisonal und jährlich neu festgelegt. Bei steigender Inflation behält die Miete dadurch ihren realen Kaufkraftwert, anders als bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung mit gesetzlich gebremster Mietanpassung. Wer frühzeitig gute Lagen gesichert hat, konnte in den vergangenen Jahren sowohl bei den Mieten als auch beim Wert profitieren.

3. Steuervorteil durch Verlustvortrag

Gestiegene Zinsen erschweren die Strategie, Wohnungen mit hohem Fremdkapitalanteil zu kaufen und Zins und Tilgung aus der Miete zu bestreiten. Ein daraus entstehender steuerlicher Verlust ist aber nicht nur ein Nachteil: Die Differenz zwischen Zinsen plus Abschreibung und den Mieteinnahmen mindert das zu versteuernde Einkommen und führt zu einer Steuererstattung, also zu zusätzlichem Cashflow. Rechenbeispiel: Kaufpreis 600.000 €, Darlehen 540.000 €, Zinsen 3,0 Prozent, Tilgung 2,0 Prozent, Mietrendite 2,8 Prozent, Abschreibung 2,0 Prozent auf 80 Prozent des Kaufpreises, zu versteuerndes Einkommen 90.000 € (alleinstehend).

Wichtig: Dauerhafte Verluste darf das Finanzamt nur anerkennen, wenn die Absicht besteht, über die Gesamtdauer einen Überschuss zu erzielen. Dieser Mechanismus wirkt also in der Anfangsphase, nicht als Dauerzustand. Eine individuelle steuerliche Beratung ist Pflicht.

Warum Warten selten hilft

Neben dem Krieg in der Ukraine treiben strukturelle Faktoren die Preise: Fachkräftemangel im Handwerk, knappe Ressourcen, Engpässe in Lieferketten und seit Jahren steigende Baukosten. Bauträger müssen diese Kosten in künftige Preise einrechnen, und zugleich verknappt sich das Angebot an neuen Projekten in guten Lagen. Beides spricht dafür, eine Ferienimmobilie in guter Lage eher früher als später zu erwerben, wenn Finanzierung und persönliche Situation es zulassen. Die Zahlen in diesem Beitrag geben den Stand zum Veröffentlichungsdatum wieder.

Ein Beitrag der CH2 Contorhaus Hansestadt Hamburg AG. Stand: 12. Juli 2022.